Seconde case e ristrutturazioni, molti immobili non corrispondono più alle mappe

A Rimini, dove il mercato immobiliare è spinto da seconde case, locazioni brevi ed investimenti turistici, la corsa agli acquisti e alle ristrutturazioni ha messo in luce un problema tanto diffuso quanto sottovalutato: molte abitazioni non coincidono più con la loro planimetria catastale. Secondo alcune stime del Comune e dei tecnici locali, diversi immobili presentano difformità tra lo stato reale e quanto registrato al Catasto, soprattutto in edifici costruiti tra gli anni ’60 e ’90.

Spesso la scoperta arriva solo all’ultimo momento — davanti al notaio, o peggio, dopo aver trovato un acquirente — quando il tecnico solleva il dubbio: “questa parete non è segnata sulla planimetria”. A quel punto, il proprietario si trova di fronte ad una scelta obbligata: aggiornare l’immobile rapidamente, con costi e tempi spesso imprevisti, o rischiare di bloccare la vendita o l’ottenimento del mutuo.

Non si tratta di formalità: una difformità catastale può fermare un rogito, rallentare l’erogazione di un finanziamento o comportare spese consistenti per sanare la situazione. In alcuni casi, persino la concessione edilizia per lavori di ristrutturazione può essere sospesa se la documentazione catastale non risulta coerente con lo stato reale dell'immobile.

Un problema comune con conseguenze concrete

Dietro ogni planimetria “sbagliata” si nasconde una storia diversa: chi ha spostato un tramezzo per ampliare il soggiorno, chi ha chiuso un balcone trasformandolo in veranda, chi ha unito due appartamenti senza depositare le modifiche. Tutto perfettamente legittimo, se comunicato ed aggiornato, ma nel tempo molti interventi minori sono stati eseguiti senza il necessario passaggio in Catasto.

In una città come Rimini, dove il turn-over di proprietà è continuo e il mercato delle seconde case è particolarmente vivace, queste discrepanze si trasformano in un ostacolo concreto. Non solo per chi vende, ma anche per chi compra: le banche, prima di concedere un mutuo, richiedono che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell’immobile. Se non lo è, l’operazione si blocca, con conseguenze che possono rallentare ogni progetto di vendita o investimento.

L'utilità delle planimetrie catastali

Con la progressiva digitalizzazione degli archivi e l’incrocio dei dati tra Agenzia delle Entrate e Comuni, oggi ogni difformità è più facilmente individuabile. I notai non stipulano più atti di vendita se lo stato reale dell’abitazione non coincide con quanto registrato nella planimetria catastale, mentre i tecnici comunali possono segnalare eventuali irregolarità anche in fase di richiesta di bonus edilizi o autorizzazioni.

Per questo motivo, sempre più proprietari scelgono di verificare la correttezza dei dati prima di mettere un immobile sul mercato. Richiedere una visura della planimetria catastale consente di controllare in anticipo la corrispondenza tra disegni ufficiali e realtà, evitando spiacevoli sorprese e ritardi.

Come verificare la situazione del proprio immobile

Chi non è sicuro di avere una planimetria aggiornata può controllare facilmente la propria posizione. Esistono servizi online affidabili che consentono di presentare una richiesta di planimetria catastale inserendo pochi dati — Comune, foglio, particella ed eventuale subalterno — per ottenere rapidamente la copia conforme depositata al Catasto.

Confrontando il documento ufficiale con lo stato reale dell’immobile, magari con l’aiuto di un tecnico, è possibile individuare eventuali difformità. Se emergono discrepanze, l’aggiornamento deve essere effettuato tramite variazione catastale tramite Docfa, riallineando la documentazione ufficiale. Solo così è possibile procedere con la vendita, la richiesta di mutuo o eventuali lavori edilizi senza intoppi.

Sanare le difformità catastali

Gli uffici tecnici comunali di Rimini segnalano un aumento costante di difformità riscontrate in occasione di controlli o pratiche edilizie. Alcune riguardano errori di misura, altre veri ampliamenti non comunicati o modifiche interne mai aggiornate al Catasto.

La prevenzione diventa quindi fondamentale: una verifica preventiva permette di identificare problemi nascosti, pianificare le necessarie regolarizzazioni e ridurre tempi e costi. Una singola difformità può comportare interventi tecnici, pratiche burocratiche e spese che superano facilmente i 2-3 mila euro, senza considerare eventuali ritardi nelle compravendite.