Piano casa, intervento di Bernabé (Acer): le distorsioni di 110 e affitti brevi

Il presidente di Acer Rimini Tonino Bernabè interviene sui temi del Piano Casa, a seguito del convegno promosso la scorsa settimana. In un quadro abitativo complesso, Bernabé si sofferma sul bonus 110 che, seppur nelle intenzioni un sostegno all'edilizia, è diventato un acceleratore della dinamica dei prezzi. Gli interventi sull'edilizia pubblica hanno bisogno di di una decisa spinta iniziale per non rimanere sulla carta, sottolinea Bernabè. Altro elemento di distorsione, nel campo degli affitti, sono gli affitti brevi e una regolamentazione non adeguata. 

"Colgo positivamente il fatto che anche nella nostra Provincia si sia aperto il dibattito sul diritto alla casa. Ha certamente dato il suo contributo anche il convegno di ACER di venerdì scorso, con oltre 350 persone registrate nell'arco dell'intera giornata. La casa è un elemento di coesione sociale ed il “conflitto" fra la domanda e l'offerta di abitazioni esplode, soprattutto nei capoluoghi di provincia.

Influisce sulla domanda anche il pendolarismo per esigenze lavorative, per studio o per flessibilità nelle presenze, durante tutto l'anno, per turismo, fiere, congressi, eventi. È inoltre necessaria un'efficace strategia con il sistema economico locale affinché si costruiscano progetti sostenibili ambientalmente, socialmente, economicamente e finanziariamente, pensati in funzione dei redditi netti delle famiglie e non in astratto.

Dobbiamo avere una maggiore armonia ed una visione integrata di territorio tra i Comuni costieri, la collina, la pianura, le aree interne che altrimenti si spopolano. Ad avere accelerato la dinamica dei prezzi è stato il bonus 110 dopo il Covid. Il legislatore voleva sostenere l'edilizia, ma gli effetti sono stati distorsivi e speculativi visto il rialzo della dinamica dei prezzi delle materie prime e dei costi di costruzione. Il resto lo hanno fatto il costo dell'energia e l'inflazione, unità alla bassa crescita dell'economia e a stipendi fermi, a differenza del costo della vita in aumento.

Avrei visto meglio un bonus 110 esclusivamente pensato per adeguare energeticamente gli alloggi di ERP (canone di affitto mensile medio 168,97 Euro) ed ERS (a canone calmierato con canone medio di 354 Euro) nel nostro Paese, monitorando e vincolando i prezzari regionali, così da favorire una straordinaria operazione nazionale di efficientamento energetico, adeguamento sismico e nell'intervenire sulle barriere architettoniche. Così non è stato.

L'ascensore sociale è fermo e sta alimentando il divario sociale che sta influendo anche sul ceto medio del nostro Paese. La povertà non è una colpa e le città non possono essere pensate solo per ricchi o benestanti. L'ERP e l"ERS possono calmierare gli affitti in un momento di crescita di quella fascia grigia di popolazione che cerca risposte di affitto.

Sono in difficoltà giovani under 35, personale sanitario, insegnanti, forze dell'ordine che non trovano più dal mercato offerte di appartamenti in affitto. Anche con la disponibilità di aree pubbliche gratuite (come ipotizzato dal nostro Sindaco), con interventi di rigenerazione urbana, spostando il carico urbanistico fuori dalle aree urbanizzate (stando nel limite del 3% stabilito dalla nostra Legge Regionale e senza consumo di suolo), non è detto che la condizione sia sufficiente per favorire la partenza di operazioni di ampliamento dell'ERS, se aggiungiamo i costi delle urbanizzazioni e se non consideriamo anche una leva finanziaria non speculativa e che può avere tempi più lunghi di rimborso delle rate (fondi pensione, finanza etica, fondi rotativi, società di leasing). Ma non basta, considerando i redditi medi da lavoro e le rate di mutuo mediante i canoni di affitto calmierati che si è in grado di rimborsare da parte di chi non ha immobili in proprietà da ipotecare.

Serve anche una leva finanziaria pubblica a sostegno delle operazioni e dei costi di costruzione, affinché l'opera costruita sia economicamente e finanziariamente conveniente e con la giusta remunerazione dell’operazione. Altrimenti il rischio è che non parta nulla.

Altro aspetto gli affitti brevi (da famiglie, da piattaforme o da agenzie immobiliari), che sta drogando il mercato nelle grandi città, in città Universitarie come Bologna o di economia turistica e terziaria come Rimini: pensiamo davvero che il problema si risolva con una legge nazionale che renda omogenee e uguali situazioni diverse? Nella collina dobbiamo assicurare una offerta di ricettività. Non possiamo svuotare i centri storici per effetto degli affitti brevi. Non possiamo fare concorrenza sleale alle strutture ricettive alberghiere nella zona mare.

Ma non possiamo nemmeno impedire che la famiglia proprietaria (che ha un unico appartamento che vuole mettere a reddito), possa affittarlo a un'altra famiglia magari con figli, che non può permettersi la stanza nell'albergo di tre, quattro o cinque stelle, o che semplicemente vuole vivere la vacanza da abitanti temporanei della città. È ovvio che il problema va regolamentato e vanno stabilite quote e limiti per evitare una concorrenza sleale di mercato. La logica è quella del federalismo municipale e della sussidiarietà.

Lo Stato può avvalersi della conoscenza e delle competenze dell'Ente Locale sul territorio, piuttosto che vivere l'Ente Locale come mero soggetto di prelievo di imposte locali come l'IMU. Altro aspetto: occorre rafforzare il ruolo delle ACER (Aziende Casa per la gestione del patrimonio pubblico abitativo) da soggetti gestori o soggetti in grado di pianificare con gli Enti Locali l'ampliamento dell'ERP e dell'ERS.

Non possiamo attendere i tempi del PUG, da quando si ipotizza una soluzione a quando la si mette a terra (dai 10 ai 15 anni). Servono accordi pubblico-privato e serve una leva finanziaria non episodica, come lo sono state in passate la politica dei PEEP, quella degli IACP del Piano Fanfani, finanziato con i fondi ex Gescal dei lavoratori.

Anche l'IMU, che è un’imposta patrimoniale, può divenire uno strumento utile in tal senso: se lo Stato - ad invarianti di prelievo - lascerà più risorse agli Enti Locali (nel solo Comune di Rimini su oltre 17 milioni di Euro di gettito, lo Stato ne ha ricevute quasi 13 milioni lasciando al Comune oltre 4 milioni).

Dobbiamo inoltre non sprecare l'occasione rappresentata dalla manifestazione di interesse regionale da 300 milioni di Euro (200 dei quali finanziati dalla BEI), aperta il 21 ottobre dall'Assessore regionale alle politiche abitative Giovanni Paglia per l'ampliamento dell'ERS, che terminerà il prossimo 25 novembre. Dobbiamo - Comuni ed ACER - avanzare proposte sostenibili che stiano nei requisiti del Bando".

Ultimo aspetto: dobbiamo favorire il Co-Housing Sociale, recuperando spazi in un Paese che fa meno figli, laurea persone che vanno a vivere all'estero e con un'ampia popolazione con invecchiamento attivo, che vive di più e richiede più servizi condivisi e un sistema di welfare che va ripensato per essere difeso.