Rapporto Immobiliare. Prezzi alti, i riminesi migrano verso l’entroterra

A confermare la tendenza, il Rapporto sul mercato immobiliare provinciale redatto dall’Ance, che evidenzia anche le cause: offerta inadeguata e costi elevati. Basti pensare ai 6500 euro al metro quadro in centro a Rimini, ai 7mila per le case fronte mare, ai 9.500 sul lungomare di Riccione. Così a sancire la crescita, pur contenuta, delle compravendite (+5,5% di fatturato) è la maggior richiesta per tipologie “economiche”, a fronte di un calo per le abitazioni di fascia media. Stabile invece quella alta, con una buona tenuta delle seconde case sul litorale. Zone semicentrali e periferiche sono quelle più gettonate: ad esempio la zona della nuova Fiera e quelle di Covignano, Marecchiese e Lagomaggio a Rimini. La tipologia più richiesta nelle zone costiere va dai 36 ai 65 mq, i prezzi più economici permettono invece qualche metro in più nell’entroterra. La disponinilità, mutuo compreso, non supera però mediamente i 250mila euro.
Viabilità inadeguata e assenza di parcheggi gravano invece sul centro storico dove vivono in prevalenza anziani ed acquistano piccoli appartamente gli investitori che poi affittano agli studenti universitari.

A modificare la domanda della prima casa, oltre alla minore disponibilità economica, sono anche altre tendenze: le persone che vivono sole sono il 30,6% del totale dei nuclei familiari, questo comporta la necessità di spazi più contenuti. Crescono anche i residenti sopra gli 80 anni (più 45% dal 2000 ad oggi), e gli immigrati (19.779 a gennaio 2007).

A fare la differenza di questi tempi è poi la qualità: il 53% delle famiglie riminesi vuole abitazioni nuove o recenti, anche se piccole. Il tempo impiegato per la ricerca è però aumentato.

Il rapporto evidenzia poi i problemi del territorio (viabilità e parcheggi), i settori in maggiore crisi (i piccoli negozi schiacciati dagli Iper) e non vede troppi benefici nella realizzazione del Trc (specie per la viabilità interna).
A frenare lo sviluppo secondo il Rapporto è l’eccessiva burocrazia e lo sguardo temporalmente limitato dei piani regolatori e del Ptcp. Meglio invece lavorare sul piano strategico su cui i costruttori riminesi avevano tenuto un convegno già due anni fa, prima del via ufficiale all’iter che porterà a definire il piano. “Destra e sinistra devono trovare accordi con società civile ed associazioni – dice il presidente dell’Ance Rimini, Giorgio Forlani, – e guardare ad un disegno di sviluppo che vada oltre la legislatura”. “Non si può dire che bisogna vietare alcune attività o bloccare la residenza – dice ancora Forlani – perchè se uno vive quì e vuole costruire e lavorare quì non deve essere costretto ad andare da altre parti. Dove e come costruire però lo si deve determinare insieme. Determinante è poi la compatibilità ambientale così come lo è il fatto che in una zona ci possa essere chi vuole fare altro rispetto a quello che già c’è. In questo caso la perequazione è uno strumento fondamentale per cambiare il volto del territorio. Libertà e dinamicità sono fondamentali – conclude Forlani – e devono essere l’obiettivo unico di una mirata attività di progettazione”.

Dati provinciali 2007

Fatturato 1.250.000.000 (+ 5,5%)
MQ compravenduti 685.000 (+5%)

Stima 2008

Fatturato + 4,5%
MQ compravenduti +2,8%

Newsrimini.it

La sintesi del Rapporto Immobiliare

Nel 2007 il mercato residenziale della provincia di Rimini ha registrato un ulteriore seppur contenuto incremento, a conferma del trend di crescita degli ultimi anni. Sempre in crescita, ma più lieve, le previsioni dei metri quadrati compravenduti nell’anno in corso.

E’ questo il risultato del “Secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare di Rimini e Provincia” realizzato dall’Istituto Indipendente di Studi “Scenari Immobiliari” per conto di Ance Rimini (Collegio Costruttori Edili Rimini).
L’indagine, presentata martedì 8 aprile nell’ambito di un convegno che si è svolto presso la Sala Congressi Spazio Duomo di Rimini, ha disegnato l’attuale situazione delle compravendite residenziali di tutta la provincia.

I dati indicano nel 2007 un fatturato di un miliardo e 250 milioni di euro, di cui circa la metà prodotto dalla sola città di Rimini. Rispetto al 2006, si registra un incremento del fatturato del 5,5 per cento, con una variazione del 5 per cento rispetto al capoluogo e una del 6 per cento riferita al resto della provincia.
I metri quadrati compravenduti nel 2007 sono stati 685mila, di cui 400mila in provincia e 285mila nel capoluogo. Rapportati al 2006, questi dati mostrano un incremento del 4,8 per cento da riferire alla città di Rimini e del 5,3 per cento relativamente agli altri comuni della provincia.
Per quanto riguarda le quotazioni del residenziale di nuova costruzione, le zone di maggior pregio della città di Rimini continuano a segnare delle ottime performance, con prezzi che raggiungono, in casi particolari, i 6.500 euro al metro quadro nel centro storico e i settemila euro al metro quadro per le migliori case fronte mare. Queste quotazioni registrano un incremento, rispetto allo scorso anno, dell’8 per cento circa, mentre si arriva al 6 per cento nelle zone semicentrali e periferiche.
Positivi anche gli incrementi dei prezzi del “residenziale nuovo” nel resto della provincia, specialmente nelle principali località turistiche. Il comune di Riccione registra le migliori performance; in particolare la zona del lungomare, con prezzi al metro quadro compresi, in alcuni casi, tra 7.100 e i 9.500 euro.
Per quanto riguarda le previsione per il 2008 si registra una variazione crescente, pari al 2,8 per cento dei metri quadri compravenduti. Il fatturato medio previsto per l’intera provincia dovrebbe segnare un incremento di 4,5 punti percentuali.

L’OFFERTA RICETTIVA
La vocazione turistica rimane il punto di forza di tutto il territorio riminese. A testimonianza di un trend di crescita, che si protrarrà anche nei prossimi anni, vi sono i numeri dell’offerta ricettiva.
La provincia può contare su un’offerta di 2.699 strutture ricettive con caratteristiche d’impresa e su circa tredicimila abitazioni private ad uso turistico. Le strutture con caratteristiche d’impresa sono costituite, per l’88 per cento, da alberghi. Oltre la metà di questi sono attualmente posizionati nella classificazione medio – alta (da tre a cinque stelle) in particolare nei comuni di Rimini, Riccione, Cattolica, Bellaria – Igea Marina e Misano Adriatico.
Negli ultimi anni, in particolare nelle località dell’entroterra, hanno accresciuto la loro importanza le tipologie ricettive più nuove, come i bed&breakfast, gli agriturismo, gli ostelli, il nuovo villaggio turistico di Montescudo. Queste strutture rispondono alla domanda di un turismo interessato ad esperienze diversificate di vacanza, al contatto con la natura, ai percorsi enogastronomici.
Rispetto alla domanda ricettiva, il consuntivo 2006 della provincia ha segnalato un aumento degli arrivi del 3,8 per cento (per un totale di 2.980.995 arrivi) e un aumento delle presenze del 2,9 per cento (totale 17.432.398 presenze). Ottimo il risultato dei bed&breakfast, che nell’anno arrivano a registrare un aumento del 30 per cento delle presenze.
La città di Rimini, da sola, registra il 48,2 per cento delle presenze turistiche della provincia e vede crescere l’importanza sulle località del suo entroterra.
In leggero calo la domanda turistica degli stranieri, che si assesta intorno al venti per cento del totale.
Continua, per la città di Rimini, il trend positivo della domanda turistica destagionalizzata, grazie ad una specializzazione dell’offerta supportata da importanti iniziative promozionali pubbliche e private. Una possibilità di business sempre più evidente è data dagli eventi fieristici. Il capoluogo, infatti, come polo fieristico si trova al sesto posto per importanza nella graduatoria nazionale.
Rimini Fiera ospita quaranta manifestazioni tra annuali e biennali, di cui undici a marchio internazionale. Inoltre, nel 2004 è stata inaugurata la stazione ferroviaria “Rimini Fiera”, che aumenta la facilità di connessione della struttura a livello regionale, nazionale ed europeo.
Nel progetto più ampio di riqualificazione urbanistica e di recupero delle aree dismesse rientra la realizzazione del Palazzo dei Congressi, che dovrebbe portare, in un’area 38.117 metri quadrati, una ulteriore implementazione del settore ricettivo in tutto l’arco dell’anno.
Sempre nella stessa area è prevista la realizzazione di un auditorium della musica e di alcune unità direzionali, con l’obiettivo di dotare la città di un foro della cultura e della comunicazione, che recuperi e renda di nuovo fruibili gli spazi verdi circostanti.

IL MERCATO RESIDENZIALE.
Il mercato residenziale della provincia di Rimini sta vivendo, in questo momento, una fase di stabilità in linea con il mercato nazionale. Tra i fattori condizionanti vi sono l’aumento del costo del denaro, la lieve ulteriore crescita del costo delle abitazioni e la difficoltà ad ottenere mutui a copertura totale.
Una leggera flessione si registra nelle compravendite della fascia media, mentre la domanda si sta spostando su tipologie più economiche. La fascia alta del mercato ha risentito meno della crisi ed è tuttora attiva. Vi rientrano le abitazioni di particolare pregio e le seconde case sul litorale, specie di taglio medio-piccolo. Queste ultime vengono acquistate dai fruitori abitudinari della stagione estiva (molti i bolognesi e i modenesi) oppure da investitori che le affittano poi a turisti.

Nell’ultimo anno si è consolidato il trend degli anni precedenti che vede la migrazione della domanda riminese verso i comuni minori, come Villa Verucchio, Santarcangelo di Romagna e Bellaria – Igea Marina.
Questo fenomeno è dovuto, in primo luogo, all’offerta inadeguata e ai costi elevati nelle principali località della costa, che spingono gli acquirenti a spostarsi nelle zone più interne. I comuni minori offrono soluzioni più economiche e, al tempo stesso, più soddisfacenti, sia per la qualità ambientale che per le caratteristiche abitative (consentono l’acquisto di abitazioni più grandi, spesso indipendenti o semi-indipendenti).
Rimane forte, in questo ultimo anno, la domanda di seconde case nella zona collinare, da parte di coloro che cercano riparo dal sovraffollamento estivo e sentono l’esigenza di una qualità di vita migliore rispetto al centro cittadino. Bisogna notare che questo tipo di domanda si orienta, in ogni caso, sulle colline più vicine al mare. Nell’entroterra di Riccione si rileva un consistente invenduto nelle abitazioni di nuova costruzione sulle colline più interne di San Savino, Coriano, Sant’Andrea in Casale.

Relativamente alla città di Rimini, il mercato immobiliare continua a segnare, comunque, risultati positivi, avendo chiuso il 2007 con un fatturato del cinque per cento in più rispetto all’anno precedente e con un aumento del 4,8 per cento dei metri quadri compravenduti.
La popolazione residente nel comune di Rimini ha raggiunto le 137 mila unità, sul totale provinciale di circa 295 mila residenti.
Nel 2007 lo stock abitativo comunale è di circa 72.400 unità. Osservando il territorio cittadino, è possibile notare come questo sia essenzialmente diviso in due aree: la fascia turistica, compresa tra l’arenile e la linea ferroviaria, e la fascia urbana a monte della ferrovia, che rappresenta per estensione i restanti tre quarti dell’area urbanizzata. Le abitazioni utilizzate in forma diretta dai residenti rappresentano l’82 per cento del patrimonio locale, mentre il restante 18 per cento è utilizzato da fruitori turistici.

Nell’ultimo anno le compravendite hanno interessato maggiormente le zone semicentrali e periferiche, che hanno potuto contare su prezzi più economici e su un’offerta più numerosa e diversificata.
Ha tenuto bene il mercato residenziale sviluppatosi intorno al Nuovo Quartiere Fieristico, con prezzi al metro quadrato compresi tra i 2mila e i 2.250 euro. Nella zona di Viserba, invece, è più lento il mercato delle nuove costruzioni, proposte al mercato a 2.500 euro al metro quadrato. Nuove costruzioni sono sorte nella zona semicentrale di viale Tripoli e nella zona del Nuovo Tribunale. Tra i progetti di riconversione degli edifici esistenti, da segnalare la trasformazione delle vecchie pensioni di Viserbella in appartamenti. Continuano ad essere apprezzate le zone semicentrali di Covignano e Marecchiese, soprattutto per gli acquisti destinati alla prima casa, e Lagomaggio, dove sono in corso interventi per migliorare la viabilità.
Il centro storico di Rimini vede, invece, da alcuni anni, una situazione di immobilismo dovuta soprattutto ai vincoli normativi comunali sulle trasformazioni edilizie. Gravato da una viabilità inadeguata durante tutto l’arco dell’anno e dall’assenza di parcheggi, viene scelto soprattutto dagli anziani, facilitati dalla vicinanza con i servizi. Tra i principali acquirenti anche gli investitori, interessati a questa area per la presenza dell’Università. La tipologia più venduta è l’appartamento di taglio medio-piccolo, composto da una camera e cucina o due camere e cucina.
Mentre nell’entroterra i prezzi più economici consentono di investire in immobili di più ampia metratura, la tipologia medio-piccola (tra i 36 e i 65 metri quadrati) è oggi la più richiesta nella zona costiera e viene considerata tra i settori con maggiori potenzialità del mercato immobiliare riminese.
In effetti, la minore disponibilità economica degli acquirenti e la difficoltà ad ottenere mutui ad ampia copertura ha reso oggi questa tipologia molto presente nel mercato della prima casa.
Oltre al fattore economico, è necessario, tenere presenti alcuni trend che hanno contribuito negli ultimi anni a modificare la domanda della prima casa. Ad esempio, la necessità di una superficie abitativa minore corrisponde a progressivo aumento dei nuclei unifamiliari. Le persone che vivono sole costituiscono il 30,6% del totale. Un aumento dovuto soprattutto a separazioni e divorzi e all’invecchiamento della popolazione residente. I residenti che superano gli ottanta anni di età sono aumentati dal 2000 ad oggi del 45 per cento, a fronte di una crescita complessiva della popolazione dell’8,1 per cento.
Sulla domanda crescente di appartamenti di taglio medio-piccolo pesa anche l’aumento degli immigrati residenti. Dal 2000 ad oggi il saldo migratorio (comprendente italiani e stranieri) supera ogni anno le duemila unità. A gennaio 2007 la popolazione straniera residente nella provincia di Rimini ha raggiunto le 19.779 unità, ovvero il 6,7 per cento del totale residenti.

I SETTORI CON MAGGIORI POTENZIALITA’ E QUELLI PIU’ PROBLEMATICI
Volendo individuare i settori che attualmente si presentano più promettenti, dovremo parlare dei settori congressuale e fieristico, del residenziale di taglio medio-piccolo, delle tipologie ricettive innovative (comprendendo anche i centri benessere e le spa oggi molto in voga).

Tra i problemi più urgenti che gravano sul territorio, la viabilità insufficiente e l’assenza di parcheggi. Mancano interventi risolutivi in tal senso e la metropolitana costiera progettata, alleggerirà solo in parte il traffico estivo sul litorale, non apportando consistenti benefici alla viabilità interna.
Tra i settori maggiormente in crisi, le piccole e medie attività commerciali inserite nel contesto cittadino. I negozi del centro stanno risentendo oggi di una crisi profonda, generata dalla costruzione dei grandi centri commerciali, con prezzi ridotti , facilmente raggiungibili e dotati di parcheggi.

A livello del mercato residenziale, il settore che al momento sembra fermo è quello della prima casa di fascia medio-alta. Sia dal punto di vista della domanda, che spesso ha un budget inferiore ai 240 mila euro compreso mutuo, sia dal punto di vista dell’offerta, poiché si tratta di un mercato che si è già saturato negli anni.
La provincia di Rimini appare oggi proiettata verso il futuro, ma molti interventi, già previsti dal Piano Regolatore, specialmente per i comparti di grandi dimensioni, sono fermi da anni per la previsione di eccessivi superstandards e/o per problemi burocratici. Si tenta di intervenire nelle zone centrali con piccole trasformazioni edilizie, con cambi di destinazioni d’uso, ma in particolare sul residenziale si avverte la necessità di progetti di maggiore respiro.

LA DOMADA RESIDENZIALE
Nonostante il momento di stabilità del mercato residenziale degli acquisti, in linea con la situazione nazionale, la domanda abitativa della provincia di Rimini continua ad essere molto attiva.
Attualmente la domanda residenziale riminese si focalizza su due tipologie di immobili: da un lato le abitazioni di pregio, situate in contesti esclusivi, dall’altro gli immobili di taglio medio-piccolo, ricercati come prima casa da acquirenti con reddito limitato e come seconda casa da investitori o da famiglie per uso turistico.
Si tratta, pertanto, di una domanda che sempre più evidenzia delle grandi categorie di acquirenti, che si rivolgono al mercato con esigenze e desideri molto diversi.
Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa, continua il trend positivo del segmento degli immobili di pregio. Gli acquirenti della fascia alta del mercato sono spinti all’acquisto non solo dalla necessità, ma anche dal desiderio di miglioramento abitativo. Sono molto attenti alla qualità dell’abitazione e privilegiano gli appartamenti di recente ristrutturazione, di ampia metratura, in contesti d’epoca o comunque di pregio. Fondamentale la localizzazione, che deve essere nelle zone centrali e nel lungomare di Rimini e delle principali località della costa.
L’instabilità economica e la crisi dei mutui hanno indebolito negli ultimi mesi la fascia medio-bassa del mercato, che sta vivendo una trasformazione profonda della domanda.
In particolare la fascia media, che si rivolgeva con interesse all’usato e che poteva spendere, per un appartamento, tra i 200 e i 350mila euro, risulta attualmente la meno attiva sul mercato residenziale. In netta diminuzione le famiglie consolidate che richiedono abitazioni sopra i 90 metri quadri, spinte all’acquisto dal desiderio di migliorare il proprio standard abitativo.
D’altra parta il segmento medio del mercato ha vissuto, negli anni, un processo di saturazione dell’offerta.
Decisamente più richieste, al momento, le abitazioni di tipo economico. Le famiglie con disponibilità economiche più modeste, le giovani coppie, i nuclei unipersonali in forte crescita, gli immigrati, ricercano oggi per necessità appartamenti di taglio medio-piccolo, bilocali o al massimo trilocali.
Questo tipo di domanda si rivolge alle zone semicentrali e periferiche del capoluogo e, in modo sempre più consistente, ai piccoli comuni dell’interno, dove il rapporto qualità-prezzo è più vantaggioso.
Le località dell’entroterra, specie quelle non lontane dalla fascia costiera, permettono l’acquisto di appartamenti più ampi, spesso in soluzione indipendente, in un contesto ambientale migliore e non lontano dai principali servizi. Al mercato della provincia si indirizzano prevalentemente le famiglie con figli, ma si registra un interesse crescente anche da parte delle giovani coppie.

Per quanto riguarda la domanda residenziale nell’area cittadina, il 72,5 per cento degli acquirenti si orienta su zone semicentrali e periferiche, dove gli immobili non superano i tremila euro al metro quadrato. Continuano a prediligere il capoluogo i single, gli anziani, gli studenti universitari. Il Polo Universitario riminese ha reso più dinamico il mercato locale degli affitti e sta richiamando all’acquisto gli investitori, oltre che i genitori degli studenti.

In generale la domanda di chi acquista a titolo di investimento rimane stabile sul mercato locale, e si orienta in prevalenza su appartamenti di taglio piccolo e medio-piccolo, di discreto livello, localizzati nelle vicinanze delle zone di interesse turistico.
La seconda casa ad uso turistico continua ad essere uno dei settori di punta del mercato immobiliare della zona costiera della provincia riminese, e la saturazione dell’offerta sembra essere arginata dal mercato del nuovo e da alcuni interventi di riqualificazione sul lungomare, come ad esempio la trasformazione delle pensioni in disuso in miniappartamenti.
Nella zona collinare più vicina alla costa si evidenzia una domanda crescente di seconde case, che, sulla scia della domanda stanziale, si sposta in tale area cercando un prodotto diverso da quello reperibile in città, lontano dal sovraffollamento estivo e, soprattutto, a prezzi contenuti.

In linea con la fase di stabilità del mercato, in questo momento si registra un sensibile allungamento del tempo di ricerca. Ma da questo trend bisogna escludere gli alloggi di buona qualità, meglio se costruiti per un buon risparmio energetico e con l’installazione di pannelli solari, ben localizzati, che rimangono sul mercato per tempi molto più brevi.

In effetti, negli ultimi anni la domanda ha mostrato un interesse crescente verso gli appartamenti di nuova o recente costruzione. Attualmente il 40 per cento circa delle famiglie riminesi in cerca di abitazione si orienta verso questo tipo di immobili. Più alta la percentuale nel resto della provincia (53 per cento), dove pure è maggiore l’offerta del nuovo e i prezzi sono più contenuti. In generale, sono più richiesti gli appartamenti che non necessitano di profondi interventi di ristrutturazione, qualitativamente più curati, protetti dai rumori del traffico e del turismo. L’87 per cento delle famiglie
intervistate ha evidenziato, fra le condizioni indispensabili all’acquisto, la qualità del prodotto edilizio. Una particolare attenzione si registra anche rispetto al risparmio energetico.

IL MERCATO DEGLI IMMOBILI D’IMPRESA
Dal 2004 è in corso, nel mercato terziario/uffici, una costante riduzione degli scambi. Il 2007 si è chiuso con una contrazione del 9,5 per cento nel capoluogo. Solo nel resto della provincia c’è stato un lieve (2,8 per cento) incremento degli scambi.
La contrazione dell’offerta di immobili specializzati nuovi attrezzati (la cosiddetta classe A) rallenta la domanda di nuovi uffici, comunque diminuita a causa della situazione di debolezza di molte imprese locali e dal calo della domanda pubblica.
Le previsioni per il 2008 sono di un miglioramento del clima generale (a livello nazionale ed anche locale) per quanto riguarda la domanda di spazi ad uso ufficio. Ci si attende un incremento negli scambi, soprattutto per immobili da prendere in locazione. A beneficiare di questo dovrebbe essere soprattutto il capoluogo e le cittadine vicine. C’è, infatti, una domanda locale di miglioramento per le medie superfici, per usi quali studi medici e professionali. Prezzi e canoni sono in rallentamento.
La carenza di offerta di livello blocca anche lo sviluppo del mercato degli immobili produttivi o adatti per la logistica. Nonostante la favorevole dislocazione territoriale della provincia, la carenza di aree attrezzate impedisce alla logistica di qualità di trovare superfici adatte e fa calare l’attrattiva del nostro territorio per l’ampliamento delle attività esistenti e per la realizzazione di nuove ed innovative realtà produttive.
Anche gli elevati valori fondiari bloccano lo sviluppo di questo mercato che, infatti, si sposta in alcuni casi verso la limitrofa area pesarese.

Il secondo rapporto sul mercato immobiliare riminese è stato curato da Francesca Petrucci con la collaborazione di Massimiliano De Cesaris e Marco Toccaceli.