Riconvertire alberghi fuori mercato. Prende forma la 'variante usi' a Rimini

La giunta comunale di Rimini ha adottato la variante al Psc e Rue per la riorganizzazione delle destinazioni d’uso delle strutture ricettive.

Se solo dieci anni fa si rinforzavano i vincoli alberghieri per evitare speculazioni, oggi le strutture fuori mercato sono sempre di più. Per i 1.070 alberghi censiti a Rimini, di cui 154 già chiusi, la cosiddetta "variante usi" vuole favorire la riconversione delle strutture non più competitive verso funzioni complementari e di supporto al turismo. Le possibilità principali: convertire l’attuale struttura in: residenze turistico alberghiere, condhotel, ostelli in una concezione moderna slegata dal cliché del basso costo; 2) e ancora, consentire la nascita di nuove forme di abitare di tipo sociale e collettivo, come cohousing e coliving. Ma non appartamenti o singole unità abitative ad eccezione di 26 alberghi di Rimini sud a monte della ferrovia e alcuni alberghi con meno di sei camere già liberalizzati.

"Per la valutazione dell'antieconomicità degli alberghi (requisito fondamentale insieme alla presentazione di un PEF, è stato elaborato un modello in collaborazione con la Camera di Commercio della Romagna. La chiamata ora è agli imprenditori riminesi e non solo: c'è già qualche interesse per i condhotel, a oggi assenti a Rimini. Dopo l'adozione in Giunta e la pubblicazione sul Bollettino della Regione, ci sarà la fase delle osservazioni con l'obiettivo di arrivare all'approvazione approvazione in Consiglio Comunale il prossimo autunno.

_________________________________________________________________________

La scheda trasmessa dall'Amministrazione Comunale di Rimini.
La variante si inserisce nella revisione normativa della legge regionale 15/2013 (art. 28), avvenuta con legge regionale 11/2025, che ha introdotto la possibilità per i Comuni di variare la propria strumentazione urbanistica, anche in anticipo sul PUG, per l’adeguamento al nuovo quadro disciplinare sui cambi d’uso stabilito dal decreto “salva casa”.

Per quanto riguarda le destinazioni nella fascia turistica, l’attuale Regolamento Urbanistico Edilizio del Comune di Rimini prevede un vincolo urbanistico su tutte le strutture ricettive alberghiere collocate in tale ambito, per le quali è ammesso esclusivamente il mantenimento dell’uso in atto o la trasformazione verso altra  funzione ricettiva extra-alberghiera (ostello). Non essendo previsti cambi di destinazioni verso altre destinazioni (commerciali, direzionali, ecc.), la strumentazione attuale non dispone alcun metodo sulla rimozione del vincolo alberghiero, comunque previsto dalla LR 28/1990 in caso sia dimostrata la non convenienza economica dell’azienda ricettiva.

Cosa cambia con la ‘variante usi’

La variante urbanistica nella zona turistica apre a due opportunità alle circa 1070 strutture alberghiere censite dalla variante: 1) convertire l’attuale struttura in: residenze turistico alberghiere, condhotel, ostelli; 2) ampliare ulteriormente le destinazioni d’uso ammissibili, consentendo la nascita di nuove forme di abitare di tipo sociale e collettivo, previa verifica della non convenienza economica dell’attuale struttura ricettiva. 

Obiettivo dello strumento è quindi ampliare le destinazioni ammissibili a favore di un maggior mix funzionale, offrendo una maggiore possibilità di riqualificazione delle strutture alberghiere verso nuovi usi ricettivo-turistici e favorendo la riconversione delle strutture non più competitive verso usi complementari e di supporto al turismo.      

1. Rispetto all’ampliamento delle destinazioni ammissibili, la variante disciplina la trasformazione in condhotel, consentendone la realizzazione nelle aree di maggior pregio più prossime al mare, alle strutture alberghiere e alle colonie marine inutilizzate. Lo strumento, inoltre, formalizza le residenze turistico alberghiere (RTA) che oggi comprendono forme di ospitalità contemporanea (esempio village hotel, small apartment hotel, multiservice & apartment hotel) e ridefinisce il ruolo degli ostelli nell’offerta ricettiva, che oggi rappresentano una forma contemporanea, di qualità, multifunzionale nel panorama dell’accoglienza.
2. La variante ammette inoltre la trasformazione di strutture ricettive in funzioni complementari e di supporto al turismo, previa verifica dell’antieconomicità della struttura e conseguente rimozione del vincolo alberghiero. Si apre quindi alla possibilità di trasformazione di tali strutture in residenze collettive a gestione unitaria, quali forme di co-housing (residenziale sociale) e co-living (residenze generalmente temporanee tematizzabili in: medium-stay per studenti, lavoratori stagionali, staff house) che possano a loro volta innescare processi virtuosi di rigenerazione urbana e sociale. Entrambe queste formule prevedono una proprietà indivisa e una gestione unitaria. La variante consente anche la trasformazione in edifici multiservizi, centri benessere, strutture sportive e ricreative, pubblici esercizi e parcheggi. È prevista anche la possibilità di edilizia a libero mercato in aree circoscritte e residuali a monte della ferrovia, o per strutture alberghiere sotto soglia stabilita dalla regione Emilia Romagna.

La collaborazione con la Camera di Commercio

In base alla legge regionale 28/1990, la rimozione del vincolo di destinazione d’uso è prevista qualora sia dimostrata la non convenienza economica di gestione dell’azienda ricettiva. A tale scopo, il Comune di Rimini e la Camera di Commercio della Romagna hanno avviato una collaborazione con il coinvolgimento anche dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Rimini. Il gruppo di lavoro tecnico ha condotto un importante approfondimento e un’analisi che ha portato all’elaborazione di un modello di valutazione della redditività o antieconomicità degli alberghi, che supporta gli obiettivi della variante urbanistica e l’innovazione del sistema turistico locale. Nello specifico, la variante individua quattro percorsi distinti per stabilire se una struttura alberghiera possa essere svincolata dalla destinazione ricettiva, tenendo conto di dimensioni dell’immobile, localizzazione, stato di attività o inattività della struttura. Due gli strumenti di valutazione: uno di tipo gestionale (basato sull’analisi di bilanci e dichiarazioni dei redditi) e uno prospettico (basato sul piano economico finanziario).

L’ambito agricolo produttivo

Oltre alla zona turistica, la variante interviene anche sugli ambiti produttivi, ampliando gli usi insediabili preservando la coerenza funzionale e la specializzazione dei poli funzionali, ed introducendo usi compatibili con la loro vocazione.

Iter

Dopo l’adozione della proposta da parte della Giunta, tutti gli atti saranno pubblicati sul BURERT il 17 giugno prossimo, aprendo di fatto la fase di presentazione delle osservazioni che durerà 30 giorni. Entro i 30 giorni successivi è previsto il parere del Comitato Urbanistico (CUAV), per poi approdare in Consiglio Comunale.

Per facilitare la fase partecipativa, gli uffici metteranno a disposizione un modello per la presentazione delle osservazioni.