Via libera ai Condhotel. Rimini chiede massima chiarezza. Riccione: noi anticipatori

Una casa in hotel da vivere, o affittare, per le vacanze o per periodi più lunghi. In un albergo che così può contare su nuove risorse per riqualificare e migliorare i propri servizi.  Nascono anche in Emilia-Romagna i Condhotel, la nuova tipologia ricettiva già presente in molti Paesi europei che permette agli albergatori di vendere ai privati parte delle camere dell’hotel ottenendo risorse da reinvestire per accrescere qualità e ricettività.

Approvata col decreto attuativo dello ‘Sblocca Italia’, la norma nazionale permette di destinare una percentuale massima del 40% della superficie netta delle camere della struttura ricettiva a unità immobiliari da vendere sul mercato privato a uso residenziale, integrate e complementari all’impresa alberghiera. Con la cessione di queste unità i proprietari delle strutture sono vincolati ad investire le somme ricevute nella riqualificazione della struttura stessa per incrementare la sua classificazione. Entro l’estate, la Regione Emilia-Romagna, prima in Italia, approverà il regolamento attuativo che permetterà a Comuni e operatori di poter agire da subito sul fronte Condhotel. Soddisfatti gli albergatori e anche gli amministratori della Riviera. Riccione ricorda di avere già anticipato con dele proprie varianti le linee che oggi sono previste per i Condhotel. Il sindaco di Rimini Andrea Gnassi chiede invece la massima chiarezza per poter davvero far sì che siano un’opportunità senza rischi di speculazioni, contro i quali l’Amministrazione presterà la massima attenzione.

Trasformare un albergo in Condhotel: requisiti e regole

Il Condhotel abbina camere di albergo, minimo sette, con unità abitative dotate di cucina autonoma che possono essere frazionate e vendute ai privati o affittate sulla base di un contratto di affidamento in gestione. Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale i servizi alberghieri per una durata non inferiore a 10 anni dall’avvio dell’esercizio (fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente. In caso di mancata erogazione dei servizi comuni, il proprietario dell’hotel deve subentrare al gestore unico e garantire i servizi o indennizzare il proprietario dell’unità abitativa).

La superficie massima che può essere messa in vendita non deve superare il 40% della superficie complessiva netta delle camere. I nuovi alloggi e le camere di albergo ‘tradizionali’ devono inoltre condividere la portineria e altri servizi di tipo alberghiero.

E se il Condhotel è costituito da più immobili, questi devono essere inseriti in un contesto unitario, nello stesso Comune e avere una distanza massima di 200 metri dall’edificio alberghiero sede della reception.

L’obbligo per gli albergatori è di realizzare, con le somme percepite dalle vendite o dagli affitti, interventi di riqualificazione (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia) in grado di fare acquisire alla struttura una classificazione superiore a quella attribuita in precedenza, minimo 3 stelle. Da quest’ultimo vincolo sono esclusi i 4 stelle o superiori.

Per permettere la trasformazione degli alberghi esistenti in Condhotel, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici comunali e, ove non siano necessarie varianti, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati a esercizio alberghiero attraverso il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, con pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, purché venga mantenuta la gestione unitaria.

Il vincolo di destinazione può essere rimosso su richiesta del proprietario di Condhotel, previa restituzione dei contributi e delle agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti.

Nei contratti di compravendita delle unità immobiliari occorre indicare l’indirizzo dell’immobile, le condizioni di godimento dei servizi comuni e la ripartizione dei costi per le spese gestionali.

Il proprietario della nuova unità abitativa si impegna a rispettare le modalità di conduzione del Condhotel, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi e ad adempiere ad altri obblighi negoziali.

Se l’unità abitativa residenziale non è utilizzata dal proprietario, può essere gestita a uso alberghiero dal gestore unico che, in base alle norme sulla pubblica sicurezza, provvederà all’identificazione degli ospiti con comunicazioni alla questura competente e alle strutture regionali per fini statistici.

I commenti:

“Un’opportunità importante- commenta il presidente della Regione Emilia Romagna Stefano Bonaccini– per permettere anche di intervenire su strutture datate, che potranno tornare ad essere competitive sul mercato nazionale e internazionale”.

“Intendiamo dare una rapida attuazione sul nostro territorio a questa norma- sottolinea l’assessore regionale al Turismo, Andrea Corsini-. Norma che è stata promossa a livello nazionale dalla nostra Regione e dalle Associazioni del settore per raggiungere un duplice obiettivo: diversificare l’offerta turistica con una nuova tipologia di ricettività e favorire gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri. Il tutto a consumo zero di suolo, in linea con quanto previsto dalla legge urbanistica approvata di recente dalla Regione, rigenerando e recuperando porzioni importanti e di pregio delle nostre città contro il degrado. E in una seconda fase, non escludiamo un nostro intervento legislativo ancor più incisivo, se necessario, dopo il confronto con i Comuni e le Associazioni di categoria del comparto turistico”.

Soddisfate le Associazioni degli albergatori: “Una leva importante per gli imprenditori- commentano Alessandro Giorgetti, presidente regionale di Federalberghi, e Marco Pasi, amministratore Cat di Confesercenti ER in rappresentanza di Assohotel- un’opportunità di riqualificazione senza alcuna speculazione. Con il regolamento attuativo della Regione ci allineiamo agli altri Paesi europei e incrementiamo la qualità dell’offerta ricettiva del territorio”.

Il commento del sindaco di Rimini Andrea Gnassi:

“L’annuncio della Regione Emilia Romagna circa il via libera entro pochi mesi al regolamento attuativo dei cosiddetti Condhotel contiene molti elementi positivi che potranno certamente essere d’aiuto ai Comuni della nostra regione, per irrobustire e sostenere progetti di riqualificazione urbana e turistica, con investimenti importanti sia di parte pubblica che di quella privata. E’ una leva in più, uno strumento già previsto nell’ ‘Sblocca Italia’ che può consentire operazioni utili e interessanti, così come avviene già tra i nostri competitor esteri dove è richiesta una proposta di ricettività anche di tipo residenziale. Proprio per questo l’opportunità di realizzare i condhotel deve essere sempre calata nell’ambito di programmi precisi che abbiano al centro il prodotto turistico e un progetto industriale turistico.

Il Condhotel è una forma particolare che non va calata genericamente su un territorio o su un’area: la precisione dell’obiettivo che si vuole ottenere è tutto, altrimenti si scivola nella pura speculazione immobiliare con l’illusione di voler riqualificare il patrimonio alberghiero. Siamo favorevoli all’innovazione di prodotto per il contesto urbano, per la spiaggia, per gli alberghi e le strutture ricettive. Occorre però inserire tutto ciò in una visione d’insieme. Noi vogliamo tutelare la rendita d’impresa e per questo crediamo che quella dei Condhotel sia un’opportunità vera se calata con precisione e con obiettivi di fondo ben definiti. Di converso, se venisse a mancare chiarezza, il rischio sarebbe quello del semplice palliativo o di alimentare la rendita immobiliare.

E’ stata fatta una buona legge regionale sull’urbanistica, che prevede al suo interno i cosiddetti Piani Urbanistico Generali (PUG). Come andranno a integrarsi questi con le disposizioni sui Condhotel? I Condhotel potranno essere applicati alle ex colonie marine? I servizi in comune (portineria, reception, anche ristorazione) saranno di livello o ci troveremo i panni stesi fronte mare? Il vincolo ricettivo è di 10 anni e dopo questo tempo cosa succede, si lascia spazio alle sole palazzine? Occorre però inserire tutto ciò in una visione d’insieme, in una strategia non per l’oggi ma che si chieda anche cosa succederà tra 10 anni. Come Comune di Rimini guardiamo con molto interesse e molta attenzione a questa novità, allorchè sarà messa nera su bianco, avendo in essere un radicale progetto di riqualificazione della zona turistica. Ma deve essere ben chiara una cosa: a Rimini questo non sarà il, ‘tana libera tutti’ per trasformare indiscriminatamente marginali o fuori mercato in appartamenti vista mare. Non permetteremo operazioni speculative proprio perché al centro di tutto sta la proposta e l’offerta turistica.

In questo senso la mia richiesta esplicita, più volte esplicitata anche in passato, è che il decreto attuativo regionale sia scritto coinvolgendo i soggetti attuatori delle future norme, e cioè i Comuni. E questo proprio perché ogni situazione territoriale ha una sua specificità che la genericità della norma non aiuterebbe a cogliere l’obiettivo. Credo e spero che la Regione Emilia Romagna colga questo contributo a una discussione e al coinvolgimento su un provvedimento strategico per il futuro di tutti i territori, evitando la tentazione di un neocentralismo che non permetterebbe di cogliere appieno gli obiettivi positivi del provvedimento.”

Il commento dell’Amministrazione Comunale di Riccione:

Con l’approvazione della Regione Emilia Romagna, entro l’estate, del regolamento attuativo dei Condhotel si rafforza e si apre la possibilità per i Comuni di agire per la realizzazione di una formula ricettiva nuova, che accolga la riqualificazione come leva per i privati di contare su nuove risorse e offrire maggiori servizi. L’amministrazione  comunale di Riccione guarda con estremo favore alla strada intrapresa dalla Regione, in quanto si tratta di un importante strumento per la riqualificazione del comparto alberghiero che si inserisce in modo perfettamente funzionale alla nuova variante al Rue del Comune di Riccione, approvata nel 2016 ed entrata in vigore nel 2017.   In attesa che il regolamento attuativo venga approvato in estate, si sottolinea che questo è un percorso sul quale questa amministrazione ha creduto fin da subito, anticipando i contenuti di una tendenza in evoluzione sul tema della destinazione alberghiera. La variante prevede un aumento di superficie del 20% nei casi di riqualificazione degli alberghi con la messa a norma sismica, l’efficientamento energetico o abbattimento delle barriere architettoniche, e la conseguente possibilità di destinazione a residenza temporanea turistica, ed un bonus di 380 metri quadri per la realizzazione di un centro benessere.

Il tema della riqualificazione della zona turistica della città è estremamente importante per un rilancio strategico della città tanto che, il recupero di aree e comparti di tessuto urbano rientra anche nell’avviso pubblico che il comune di Riccione ha indetto e che, si ricorda, scadrà il 24 maggio, per presentare manifestazioni di interesse da parte dei privati in attuazione del piano strutturale comunale. Provvedimento inserito nella corretta attuazione della legge urbanistica regionale n.24 del 21 dicembre 2017 che ha come cardine portante la limitazione del consumo del suolo.